市场现逐步回暖迹象 多家房企急补库存

2017年资管新规之后，融资端被限制，房企发债融资的脚步一再放缓，这使得多数开发企业没有能力在土地市场补充存货，与此同时，2018年销售端的不景气，也加剧了土地市场的冷淡。

2019年开年以来，随着融资闸口被放开，且市场有逐步回暖迹象，越来越多的开发商开始在土地市场攻城略地。以绿城、华夏幸福等为代表的房企，在资金到位之后开始急补库存；以中海、华润等央企为代表的房企，开始了2019年在土地市场的新一轮扩张。

4月16日，杭州出让4宗宅地，其中两宗被绿城摘得。位于江干区的编号为杭政储出（2019）16号地块为住宅（设配套公建）用地，被绿城以总价35亿元竞得，折合楼面价27413元/平方米，目前该地块周边在售新盘均价为40800元/平方米。位于下城区的编号为杭政储出（2019）18号地块为住宅（设配套公建）用地，被绿城以总价19亿元摘得，折合楼面价29736元/平方米，目前该地块周边在售楼盘均价约为3.5万元/平方米。

这不是孤例。开年以来，绿城在土地市场的表现均较为积极，除大本营杭州之外，宁波、西安、日照、郑州、天津、太原、台州等均涉及，据第一财经不完全统计，截至目前，绿城合计拿地金额约为70亿元。这几宗地块中，宁波、杭州地块属于楼面均价较高者，其中杭州萧山地块的地价更是直逼周边在售商品房价。

绿城之所以积极拿地，在于其库存不足的现状。其2018年财报显示，当期共拿地37块，花费土地款517亿元，截至期末共有3247万平方米土储，其中资产负债表显示，当期可供发展物业为228.4亿元，同比减少10.3%，发展中物业为1178.8亿元，同比增长41.8%，存货为1.2亿元，同比减少70.7%。可供发展的存货不足，是绿城接下来发展的重要掣肘。相比2018年的1564亿元，绿城今年制定了2000亿的销售目标，但需要有足以支撑其规模的土储。

与绿城有同样目标的还有华夏幸福。在经历了两年的动荡期，迎来平安之后，华夏幸福缓解了资金困境。今年前四月，华夏幸福拿地动作频频，截至4月末，华夏幸福以48.57亿元共拿地25幅，总面积约125.5万平方米，拿地面积同比上一年度增长29%。

对此，华夏幸福表示，对上述土地使用权的竞买符合公司的土地储备策略，有助于进一步提升公司未来的经营业绩，保障其产业新城业务及园区配套住宅开发业务实现可持续发展。

其中，华夏幸福3月拿地最为凶猛，共花费36.28亿元拿下16宗地块，3月拿地支出比例占前四月为74.7%。3月也正是房企普遍拿地的高峰期，华夏幸福也同样借势夺地，完成第一季度补库存的目标。据悉，华夏幸福2019年上半年拿地预算为200亿元，前四月仅花去24%。

中原地产首席分析师张大伟表示，整体看，1~2月份各地土地市场较为低迷，但随着春节后信贷市场增量增加，房企融资难度降低，部分城市在4月份土地市场再次出现了复苏苗头，虽然未出现地王频发现象，但市场已经出现了和之前不一样的表现。

“房企对住宅类土地拿地积极性较高，从4月份数据看，针对热点的住宅土地，房企拿地积极性有所恢复。与此同时，虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。”张大伟表示。

与绿城和华夏幸福不同的是，以华润和中海为代表的央企在2019年开年之后均在土地市场所有斩获，然而不同于绿城和华夏幸福过去几年资金短缺的基本面，华润和中海则属于补充库存为借势扩张。

据克而瑞统计，中海4月拿地金额均较前三月平均值提升300%以上，单月拿地金额几乎是前三月的一半以上。其中中海4月接连在苏州、宁波等二线等高价拿地，华润4月拿地力度也显著提升。

2019年1~4月份，中海共计购入16宗土地，分布于北京、上海、广州、佛山、东莞、厦门等地，总面积为78.61万平方米，总土地出让金为338.8亿元。其中4月最为凶猛，分别在广州、东莞、厦门、沈阳、杭州、苏州和宁波等地收购了八幅地块，均为中海100%持有所有地块，楼面面积总计103.12万平方米，土地出让金约为173.77亿元。

同时，中海4月加大了在粤港澳大湾区的拿地力度，共投入47.94亿元买入32.55万平方米。进入5月，中海又联合恒基兆业、新世界等五家房企以125.9亿港元获得九龙启德第4C区2号地块的新九龙内地段第6552号的用地。

华润同样在4月表现抢眼，根据克而瑞数据统计，华润置地1~4月新增土地价值为411亿元，其中4月拿地金额为222.1亿元，1~3月拿地金额为63亿元，增幅高达252%。

华润的拿地策略从2018年就开始，根据2018年报，华润2018全年新增103个项目，计容建面2213万平方米，同比增长84.9%，其中开发物业1938万平方米，持有物业275万平方米，共花费1513.5亿元，其中权益地价款为1036.8亿元，而在2017年权益地价款只有653.4亿元。这说明，华润最近几年一直处于高速增长期，其在土地市场的动作只会愈加频繁。

上海中原地产市场分析师卢文曦表示，由于城市群概念目前较为火热，多数开发企业对此也比较认同，因此这些企业开始加大在二线或者活力较强的三线城市的拿地力度。另外，由于今年整体资金面转好，房企融资计划频繁且大多能够成功发债，这也从侧面推动了其在土地市场的表现。

来源：第一财经日报

记者：宋然